שופוני יא נאס

ההפרטה הנרחבת בחברה הישראלית הולכת ומשתלטת על מרחב ציבורי נוסף – המרחב הויזואלי. למרחב הויזואלי יש חשיבות רבה בעיצוב התודעה שלנו לגבי הסביבה, ולכן יש לכוחות ההון אינטרס חזק מאד להטביע בו את חותמם. באופן הולך וגובר, ההשתלטות הזו נעשית בעזרת אמצעי בהמי במיוחד – התקנת שלטים מוארים על גבי גורדי שחקים, כדי להפגין את נוכחות התאגיד כבר ממרחק עשרות קילומטרים.
ככל שידוע לי, זו תופעה ייחודית התופעה הזו בישראל הינה בהיקף נרחב במיוחד, ומהווה ביטוי נוסף לגישה הקפיטליסטית הקיצונית שקיימת כאן לגבי המרחב הציבורי. מפליא בעיניי שדיירי המגדלים הללו לא מבינים עד כמה התופעה הזו היא זילות העסקים שלהם עצמם. מישהו יכול לדמיין, לדוגמה, שבקומה העליונה של האמפייר סטייט בילדינג יתלה אחד מהתאגידים הפועלים במקום שלט מואר?
אבל כרגיל אצלנו, המגדלים הפכו לאמצעי תחרות בין התאגידים למיניהם – למי יש יותר גדול – למי יש שלט בוהק יותר. התופעה הזו הובילה לכך שכיום הסקייליין של תל אביב, במקום להוות סמל עירוני, נראה כמו אוסף פיצוציות באלנבי.
הגדיל לעשות מגדל הבינלאומי, המגדל האהוב עלינו בבלוג, שהפרוג'קטור ששמו עליו הוא האור הכי חזק שרואים בתל אביב, כבר מחצי הדרך מירושלים:

[מגדל הבינלאומי. גם מגדל יובנק, מתחתיו, לא נשאר חייב]
דוגמאות נוספות יש למכביר. למעשה, רוב גורדי השחקים בגוש דן כוללים היום שילוט כזה:

[מגדל בנק דיסקונט, ומשמאלו מגדל לאומי, מראים לאלנבי פינת רוטשילד מי בעל הבית. שימו לב שגם לוינשטין, הקבלן, הדביק שם שילוט]

[עזריאלי. שילוט של בזק בפינה הימנית העליונה (יש שילוט נוסף על מגדלי עזריאלי, מהצד השני). יש לציין שהשילוט על גבי עזריאלי הוא תופעה חדשה יחסית]
ועוד הזרוע נטויה. דוגמה טראשית במיוחד שלא מופיעה כאן היא שרתון סיטי טאוור, שמתהדר כיום, בשלט אדום ענק, בשם "לאונרדו".
התופעה הזו רק הולכת ומתגברת. על העיריות הרלוונטיות לחוקק במהרה חוק עזר שישים קץ להשתלטות העויינת הזו.
 

בניית מלון בשדרות רוטשילד: צעד חיובי, המבחן יהיה בביצוע

היום פורסם כי בשדרות רוטשילד 10 יוקם מלון, כנראה בצורת מגדל בגובה 28 קומות, כאשר היזם יחוייב לשמר חמישה מבנים סמוכים. בשל האינפלציה במבני הפאר שצצים בדרום-מערב שדרות רוטשילד, תגובת הבטן היא להתנגד לבניית המלון, שיהיה, אגב, שייך לרשת ריץ-קרלטון המגה מפוארת.
עם זאת, ולמרות החשדנות המובנת, הקמת מלון בשדרות רוטשילד עשוייה להיות צעד חיובי, בהנחה שתבוצע תוך שמירה על עקרונות אורבניים טובים. נתחיל מההיבטים החיוביים: ראשית, חדרים במלונות – גם במפוארים שבהם – בדרך כלל יותר קטנים מדירות; לכן, מלון בתפוסה מלאה עשוי לתרום הרבה לצפיפות אורבנית בריאה. אין ספק ששהייה של מאות תיירים באזור השדרה בזמן נתון תשדרג את את כל האזור, ותתרום רבות למיצוי הפוטנציאל העצום של רחוב הרצל. שנית, בניית מלון בשדרות רוטשילד מהווה הכרה חד-משמעית בערכו של מרכז תל אביב כמקור משיכה עצמאי, גם במנותק מחוף הים. ככל שאני יודע, אין אף מלון משמעותי בתל אביב מזרחית לרחוב הירקון; הקמת מלון במרכז העיר מהווה הבעת אמון בחלק הזה של העיר.
ועכשיו להסתייגוית: מדובר במלון שיהיה שייך לרשת יקרה במיוחד. אם כל האורחים בו יהיו מיליונרים, הדבר יכול להשפיע בצורה שלילית על המרחב באמצעות יצירת הומוגניות כלכלית באזור. בנוסף, אנחנו מכירים את הנטייה הישראלית המצערת לבנות מגדלים מנותקים מהרחוב , לעתים בתוספת מס-שפתיים של "זיקת הנאה" לציבור, שמתגלה כחסרת משמעות. לכן, יש לעמוד על כך שהמגדל יתאפיין בקשר בריא עם הסביבה העירונית.
כעת, כל שנותר הוא לחכות לתוכניות של היזם, ולוודא שגורמי התכנון ישמרו על אינטרס הציבור בהליכי האישור.
 

טעם רע III

מכון גיאוקרטוגרפיה עולץ סביב מחקר שערך, שלכאורה מגלה שמגדלי יוקרה מעלים את ערך הדירות סביבם. המחקר חוגג את העובדה שמחירי הדירות סביב מגדל רוטשילד 1 עלו בשנים האחרונות ב-75%. אני בכלל לא בטוח שעליית מחירים זהה לא הייתה מתרחשת גם ללא הבנייה של המגדל הזה. מכל מקום, עליית מחירים קיצונית בסביבה עירונית כה חשובה היא סיבה מאד מפוקפקת למסיבה.
אבל אותי הקפיץ משהו אחר. כה אמרה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה:
"מגדלי דירות משביחים את ערך הנכסים סביבם ומעניקים לסביבה יוקרה, חיות עירונית ואוכלוסייה משופרת." [הדגשה שלי]
אני תוהה מה הכוונה ל"אוכלוסיה משופרת". אין ספק שעליית מחירים מביאה אוכלוסייה עשירה יותר. האם אוכלוסייה עשירה יותר היא בהכרח "משופרת"? במה בדיוק האוכלוסייה הזו יותר "משופרת" מהאוכלוסייה שגרה בלב תל-אביב מאז מעולם, שאין ספק שהיא אוכלוסייה איכותית ביותר?
התשובה פשוטה: כשרואים את העולם מנקודת המבט הצרה של השאת הרווחים, אז אין ספק שאוכלוסייה עשירה היא "משופרת", ואילו הסטודנטים, הצעירים, ושאר בני מעמד הבינוני כנראה פגומים. טעם רע אמרנו?

מגדל רוטשילד 17 – עוד צעד בהפיכת אזור דרום רוטשילד למתחם לעשירים בלבד

הקצה הדרום-מערבי של שדרות רוטשילד מסתמן כמתפתח לאזור למולטי-מילונרים בלבד. מגדלי רוטשילד 1, ברגרוין ורוטשילד 17, שהשבוע אמורה להתחיל בנייתו, יהפכו את המקום, בעתיד הנראה לעין, למתחם שונה בתכלית ממה שהיה עד היום. כפי שכתבתי כמה פעמים, מגדל צריך להימדד בראש ובראשונה בחיבור שלו לרחוב; עם זאת, גורם נוסף שבידו להכריע אם המגדל יתרום לסביבתו האורבנית או יחריב אותה היא מידת תרומתו לציפוף העירוני ולגיוון האוכלוסין באזור בו הוא ממוקם.
בהקשר הזה נראה שתרומתו של מגדל רוטשילד 17 לאזור לא תהיה חיובית.
זוהי הדמיה של המגדל המתוכנן:

אם כן, בהיבט של החיבור לרחוב, אפשר להגיד שהיה יכול להיות הרבה יותר גרוע. המגדל שומר על חזית בקו הרחוב (בניגוד למגדלים אחרים ברוטשילד), חלקו הגבוה נמצא מגמה מאחורי הרחוב, וכן הוא כולל שימור של שני המבנים שנמצאים משני צדדיו. זאת ועוד, הוא נבנה במגרש שכיום יש בו חניון – ויש כמובן לברך על כל חניון שנעלם מהמרחב העירוני.
בהיבט השני – הוא הציפוף וגיוון האוכלוסין – המגדל כושל לחלוטין. המגדל מתוכנן לכלול 64 דירות ענק בגדלים 220 עד 874 מ"ר – ללא ספק מספר דירות קטן מאד יחסית לפרוייקט בסדר גודל כזה. בהנחה (הלא מבוססת, אבל סבירה), שבכל דירה יגורו בממוצע כ-3 בני אדם, ושלפחות חלקם יהיו תושבי חוץ, מדובר במגדל שלא יתרום לצפיפות העירונית הרבה יותר מהחניון שנמצא שם כיום. כנגזרת מגודל הדירות, המגדל פונה לקהל עשיר במיוחד. הפיכת המתחם כולו לאזור שבו הבנייה לעשירים כה דומיננטית, תפגע בהכרח באופיו האורבני של הרחוב – משום שמרחב עירוני טוב זקוק לאוכלוסייה מגוונת שתימצא ברחוב לאורך רוב שעות היממה.
אין לבוא בטענות ליזם, שרצונו הלגיטימי הוא למקסם את רווחיו. הכתובת לטענות הן רשויות התכנון, שהשאת הרווחים הפכה למטרה העיקרית שעומדת לנגד עיניהן – ולא איכות המרחב הציבורי. מן הראוי שאחד מהפרוייקטים בדרום רוטשילד היה מוקצה לבניית דירות קטנות יותר, על מנת שהאופי של המקום, שהביא להצלחתו מלכתחילה, יישמר לאורך זמן.

שמים עלינו פינס

אתמול פורסם כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה במחוז תל אביב דחתה את רוב התנגדויות התושבים והארגונים הירוקים בעניין מגדל ליבר, שעתיד להיבנות בין הרחובות פינס ואילת בתל אביב. עיתונאים לא תמיד (בלשון המעטה) מדייקים כשהם מתארים החלטות של גופים רשמיים, אז למען ההגינות אציין שלא ראיתי את ההחלטה עצמה, אלא רק את התיאור שלה בכתבה הזו. בהנחה שמה שכתוב שם נכון, אז אכן שמים עלינו, כציבור, (ועל תושבי הרחוב באותו שם) "פינס" אחד גדול. לפי הכתבה, הוחלט כי יזמי המגדל יוכלו לבחור(!) בין שלוש אופציות שונות: האחת, מגדל מגורים של 150 דירות; השנייה היא מגדל משרדים; והשלישית מגדל עם שימוש מעורב של 75% למטרות מסחריות ו-25% למטרות מגורים (יצויין שעיריית תל אביב אף היא התנגדה להחלטה זו, אבל אני מתקשה לתת לה קרדיט כי המדיניות שלה היא שהובילה מלכתחילה לבעיה הזו). למי שפספס – אדגיש שוב: היזם יכול לבחור כרצונו בין שלושת החלופות האלה. אילו היה מדובר בחלופות שעניינן אסתטיקה הייתי אומר ניחא. אבל מדובר פה בהתפרקות טוטאלית של רשות התכנון מחובתה להפעיל שיקול דעת ולהחליט בהתאם לאינטרס הציבור, שעליו היא אמונה. מדוע? מפני שליזם ניתנה האפשרות לבחור בין אופציות שיש להן השלכה מהותית על הסביבה העירונית, ולא רק על רווחיות המיזם. האם מגדל כלשהו ייבנה למטרת מגורים או למטרה מעורבת היא החלטה שהציבור צריך לקבל, דרך גופי התכנון. עניין כזה לא יכול להשאר לשיקול דעתו של היזם שאינו מחויב לטובת הציבור. תארו לעצמכן שבשלבי התכנון של כביש 6 היו מאפשרים לחברת חוצה ישראל להחליט כמה נתיבים יהיו בכביש והיכן יעבור. כמובן שאז הייתה קמה צעקה, כי הרי תכנון כביש הוא דבר "רציני", בניגוד לתכנון עירוני, שמופקר בידיהם של יזמים שהאינטרס הציבורי מעניין אותם כקליפת השום. ואם מישהו חושב שאני סתם מנבא את הגרוע ביותר, אז הוא מוזמן לבקר למרגלות מגדל נחושתן, עוד "פינס" גדול שהוקם באותה סביבה. 

החזית העממית

סניף של רשת בתי מרקחת, דלת כניסה ומסעדה/פאב.

לא, זו לא החזית של בית סוקולוב. זו החזית של המגדל המפורסם בעולם, ואחד היוקרתיים שבהם – ה-Empire State. המגדל הזה היה הגבוה בעולם במשך כמעט חצי מאה, ועדיין, המתכננים שלו – למרות שסביר להניח שהבינו היטב עד כמה הפרוייקט מגלומני – לא העזו לחסל את הרחוב שתחתיו. כבר פעמים מספר נכתב פה על כך שמגדלים שנבנים במרקם עירוני צריכים להימדד בראש ובראשונה לפי הקשר שלהם לרחוב. כן נכתב שבארץ יש אופנה מפוקפקת של תכנון מגדלים ללא חזית לרחוב ועם רחבות לובי ענקיות, כסממן של "יוקרה". האמפייר סטייט מוכיח שבשביל יוקרה לא צריך להפגין ניתוק בוטה מהרחוב.

אלמנט חיובי נוסף בבנין הזה היא העובדה שהוא בנוי מגמה אחת מאחורי הרחוב, וכך נוצרת הפרדה מסויימת בין המבנה המאיים משהו ובין המדרכה. זה מונע תחושה של סחרור שמקבלים לפעמים כשהולכים מתחת לגורדי שחקים עצומים כאלה, ומפחית במידה את הצל שהם מטילים על המדרכה.
ניתן לסכם שיוקרה לא מחייבת את ההחרבה של הרחוב. אני עוד מחכה לראות את התוכניות של מגדל ברגרוין ברוטשילד-אלנבי. מה שבטוח הוא שמה שטוב לדיירים של האמפייר סטייט, יוקרתי מספיק למי שעובר לגור מטר משוק לוינסקי.

עם הפנים למדרכה

כפי שנכתב כאן פעמים רבות, הבעיה במגדלים החדשים היא לאו דווקא בעצם הבניה לגובה, אלא בקשר הבעייתי שבין המגדלים והרחוב. רחבות כניסה שלא במפלס הרחוב, לובי מפואר ומנותק – כל אלה סימפטומים למגדל שלא תורם – אלא גורע – מהמרחב הציבורי והרחוב סביבו. דוגמה למגדל קלאסי, שמשתלב ברחוב בצורה יוצאת דופן, הוא מגדל פלאטיירון (Flatiron) אשר נמצא בהצטלבות השדרה החמישית וברודוויי ורחוב 23 במנהטן.

הבניין הוקם בשנת 1902, וקיבל את הכינוי "פלאטיירון" על שם צורת הבלוק שבו הוא ממוקם, שדומה ל"מגהץ" משולש, שנוצר מהזוית של ההצטלבות בין השדרה החמישית וברודווי. עצם העובדה שהבניין קיבל את הכינוי של צורת הבלוק שבו הוא נמצא, מדגימה את הגישה שלפיה הוא תוכנן – תכנון לפי צורתו ואופיו של הרחוב, למרות שהצורה הזאת חייבה יצירתיות רבה, שכאן מתבטאת בבניית מבנה משולש. זאת, בניגוד מוחלט לתכנון שאפיין את שנות ה-50 בניו-יורק, שבו הוחרבו רחובות שלמים כדי "לעשות מקום" למגדלים.
מבט עילי על ה"מגהץ":

ההקפדה על ההתאמה למבנה הבלוק יצרה מגדל שחלקו הצר מופנה להצטלבות הדרכים הראשיות (הצטלבות שהולכת ומשוחררת בהדרגה לטובת הולכי רגל, כפי שאפשר לראות בתחתית התמונה הראשונה למעלה). החלק הרחב, מופנה אל המדרכה, בנוי בגובה הרחוב וכולל קומת מסחר שתורמת לנוכחות הולכי רגל:

התכנון הידידותי להולכי רגל של מגדל פלאטיירון, כמו של רבים מהמגדלים האחרים באזור זה, תורם להצלחתו של הפארק שנמצא בהצטלבות הזו, מדיסון סקוור פארק.
אם כן, הצורה המוזרה משהו של המגדל הזה, למרות שהיא מושכת כיום הרבה תיירים, תוכננה בראש ובראשונה כדי להתאים למאפייני הבלוק שבו המגרש נמצא, וזו הסיבה שהמגדל (והאזור סביבו) כל כך מוצלחים.
לטיול באזור פלאטיירון: (רק לציין שהתמונות של גוגל לא מעודכנות, לאחרונה האזור שופץ, כולל צמצום ניכר של הכבישים במקום)

View Larger Map

מס שפתיים של שימור

הפוסט הזה עסק, בין היתר, במגדל החדש של הבנק הבינלאומי בשדרות רוטשילד, ובפרט ברחבת הכניסה שלו שיוצרת ואקום ברחוב ועזובה במדרכה. יש עוד כמה דברים לומר על המגדל הזה. למישהו בשרשרת התכנון/האישור של המגדל כנראה היה חשוב לזרוק עצם להשתלבותו במרחב/ברחוב שתחתיו. לכן, בעת בניית המגדל שומר ושופץ המבנה הישן שתחת המגדל במפגש הרחובות בין רוטשילד ויבנה. וכך נראה השימור:
 
לכאורה ניתן היה לברך על שימור פני הרחוב אשר לבטח ישמור על חיוניות המדרכה. אבל דמות הפלקט המחייכת של אסי כהן, שחדי העין יכולים להבחין בה בתמונה מאחורי הזכוכית הימנית של דלת סניף הבנק, מרמזת שהבנק עשה כמעשה תומר לוי ב"מסודרים" – "סידר" את הציבור:

בתמונה רואים את הדלת הסמוכה לזו המצולמת, מהצד הפנימי, כפי שהיא נראית מלובי המגדל. אימוץ קל של העיניים מגלה ששלט "יציאה" ירוק תלוי מעליה. המשמעות היא שבמקום להפוך את החלק של הבניין שפונה לרחוב לכניסה פעילה, הפכו אותה לדלת יציאה אחורית, שמן הסתם תהיה בשימוש מועט, אם בכלל.
ובזאת לא מסתיימת ההחמצה:

המבנה שבשימור פונה גם לרחוב רוטשילד, בחלקו הנראה בתמונה למעלה. לא קשה לשים לב לעובדה שכל התריסים מוגפים, מה שהופך את הבניין לאנדרטה עצובה, לפחות כלפי חוץ. התריסים המוגפים מבטאים את סלידתו של המגדל מהרחוב, את מס השפתיים של מעשה השימור, שאינו באמת מוטרד משרידותו של הרחוב. אפשר שאתבדה ובהמשך התריסים ייפתחו, אך כרגע אין סימן לכך.
יותר מדי פעמים המבנים המשוקמים שבחזיתות מגדלים הופכים לשלדים משומרים, ובכך מתפספס הפוטנציאל הגלום בהם לשמר את הרחוב ואת אופיו ההיסטורי. בהקשר זה, ראו לדוגמה את מלון המריוט בניו אורלינס, בו עסק בין היתר הפוסט הזה, המדגים כיצד שימור אינו מחייב הפיכת המבנה לאנדרטה.

שלושה מגדלים, שתי מדרכות

והפעם עוד שלוש דוגמאות לקשר בין מגדלים בתל אביב לבין הרחוב שתחתם, והדגמה של השפעתם על תנועת הולכי הרגל שבקרבתם. נוכחות מצומצמת של הולכי רגל על מדרכות מסמלת את התקרבותה של קריסה אורבנית, משום שהיא משפיעה לרעה על שרידותם של השימושים שברחוב, ועל תחושת הביטחון הכללית של התושבים – דבר שמוביל, כמעגל קסמים, להמשך התפוררות הרחוב.

המגדלים בהם נדון ממוקמים, בסמוך זה לזה, בסביבות שדרות רוטשילד – שניים על השדרה עצמה, ואחד ברחוב שד"ל, מספר מטרים מהשדרה. שניים מהם מציגים את הפסול באופן בנייתם של מגדלים בישראל – לפחות בכל הקשור עם יחסי המגדל והרחוב – ובעיקר, בהקשר זה,  את האופנה המפוקפקת של בניית מרחבי כניסה סטרילים אשר יוצרים "חורים שחורים" ברחוב. המגדל השלישי מהווה דוגמה לכך שאפשר גם אחרת. 
המגדל הראשון הוא חדש יחסית – מגדל הבנק הבינלאומי:

בתמונה למעלה אנו רואים את רחבת הכניסה העצומה של המגדל. לא ברור את מי הרחבה הזאת אמורה לשמש, בין היתר, משום שכרגע אין בה ספסלים או דבר אחר הרומז על כך שהיא אמורה לשרת בעתיד מישהו מעבר למעטים שנכנסים למגדל (בהנחה שלא כולם מחנים את הג'יפים שלהם בחניה שמתחת ונכנסים ישר דרך המעלית). מה שכן ברור הוא שהרחבה הזאת למעשה "נגסה" ברחוב – וכמובן שכל מעשי שימור הבית שברקע, שימור ראוי בפני עצמו, אינם יכולים לפצות על הנזק הזה. ניתן היה לומר כי הרחבה תשמש אולי את הולכי הרגל שבשדרה – אך מעבר לעובדה שאין בה כל רהיט רחוב שאמור לעודד שימוש שכזה, הרחבה אף מופרדת מהרחוב באמצעות מספר מדרגות, אשר סותמות את הגולל על סיכויי הפיכת הרחבה למעין כיכר עירונית.

הדוגמא הבאה היא ממגדל אלרוב, הממוקם בסמוך למגדל הבינלאומי,  מעבר לרחוב שד"ל. גם כאן, אמנם בזעיר אנפין יחסית לבינלאומי, המגדל מציג רחבת כניסה סטרילית, ובהתאם לכך הרחוב שליד משמש בעיקר לחניה של קטנועים. שני המגדלים הללו – או ליתר דיוק, הקשר שלהם עם הרחוב – מייצגים תפיסה ארכאית לפיה תפקידו של המגדל הוא לנתק את יושביו מהרחוב "המפחיד" שלמטה. חס וחלילה שמא בכירי הבינלאומי יתחככו באנשים המיוזעים המצטופפים בכניסה לבניין – נתקין להם רחבה סטרילית שבה לא תפגע האוטונומיה הפיזית שלהם. מעניין שאפילו האמפייר סטייט בילדינג – שנחשב למגלומני ביותר בתקופתו – לא כולל רחבה עד כדי כך מנותקת. לעומת זאת, מהצד השני של השדרה, בדיוק ממול, ממוקם מגדל ציון – כן, המגדל של מקס ברנר – אשר מציג גישה שונה בתכלית:

בניגוד לשני המגדלים הקודמים, מגדל ציון (בתמונה למעלה) יוצר חזית לשדרה, ובה בתי עסק פעילים. בתי העסק אף יוצרים עירוב שימושים בריא – חנות בגדים, בנק, ובית קפה אשר פתוח עד לשעות הלילה המאוחרות – דבר שמבטיח נוכחות של הולכי רגל ברחוב לאורך רוב שעות היממה. ואכן, ניתן לומר שמגדל ציון, על אף חוסר ההתאמה הבסיסי לארכיטקטורה ההיסטורית של שדרות רוטשילד, אינו גורע מהרחוב ואף תורם לו.

להבדל בין שני המגדלים הראשונים לבין השלישי ישנה השלכה מיידית על אופיו של הרחוב – המתבטא במדרכה – אשר סמוכה להם.

כך נראית המדרכה שמתחת למגדל הבינלאומי:

וכך – להבדיל ובאותו זמן בדיוק  –  נראית המדרכה שמתחת למגדל ציון (בתמונה למטה).

לא צריך להיות מתכנן ערים כדי להבחין בהבדל ולהבין את הסיבות שגורמות לו, ולהשלכות של הדבר על המרחב העירוני.

בתל אביב האסימון עוד תקוע

היום פורסם כי אושרה תוכנית מסיבית לבניית מגדלים על גדות האיילון צפונית למתחם עזריאלי. משה צור, האדריכל של המתחם, מציג גישה מעודדת לגבי אופיו של הפרוייקט. לדבריו, "יש חשיבות לנושא התנועה של הולכי הרגל במרחב הציבורי. חלק ניכר מתנועת הולכי הרגל במתחם תתנקז לכיכר שתיבנה במרכזו. בחללים בתחתית המבנים שיפנו לכיכר ייפתחו בתי קפה, מסעדות וחנויות תואמות שיאפשרו מרכז חיים עירוני תוסס." טוב לראות (ונקווה שאכן כך הדבר יהיה) שהמגדלים והמרחב יתוכננו בצורה שתקדם שימוש ברחוב מצד הולכי רגל.
עם זאת, בעוד שברמת גן הבינו שמתחמים מהסוג הזה חייבים לכלול גם מגורים כדי להפוך לאזורים חיוניים, בניית מבנים למגורים במתחם החדש הותרה לשיקול דעתם של בעלי הקרקע. סביר להניח שבמקרה הטוב ייבנו שם מגדלי יוקרה. כשנשאל האדריכל האם ייבנו במקום מבנים למגורים, ענה כי הוא "מאוד ממליץ שכן. אני מאמין בעירוב שימושים כי החיים יותר פעילים ותוססים במשך יותר שעות כשתנועת הולכי רגל לא פוסקת." לו יהי.